Ознакомьтесь с нашей политикой обработки персональных данных
02:28 

И, об ипотеке

My Precious
Убогий человек, не имеющий ничего, чем бы он мог гордиться, хватается за единственно возможное и гордится нацией, к которой он принадлежит. (с) Артур Шопенгауэр
Профессор Лопатников выдал прекрасное: m.livejournal.com/read/user/sl-lopatnikov/16912...

ИПОТЕКА КАК ОГРАБЛЕНИЕ

Я уже неколько раз обращался к теме ипотеки. Когда я изложил реальность Отто Лацису - одному из заядлых рыночников и сторонников ипотеки... У него была реально шоковая реакция. Но достучаться до народа невозможножно. Хотя именно ипотека - прекрасный пример ограбления по-капиталистически, а точнее, пример установления неофеодализма.

Пример из предыдущего поста.

SilentHussar (72.192.125.155)

30 июл, 2017 00:42 (местное)
Я не понял, как сейчас в условиях рыночной экономики без ипотечного кредита семья может купить себе жильё. В Советском Союзе жильё "давали". Кому-то, если родился with a silver spoon in his/her mouth, довелось жить в просторной родительской квартире в сталинском доме напротив Центрального телеграфа, а кому-то -- в тесной хрущобе в Чертаново, которую дали родителям. Да, бесплатно, но после долгих лет ожидания в очереди. Впрочем, в позднем СССР квартиры давали и за взятку. О провинции вообще ничего не говорю. Там был полный мрак, кроме городов, где велись всесоюзные стройки. Не хочет ли автор вернуть нас в славное сталинское прошлое?

Ипотечный кредит дал возможность любому заработать на первый взнос и купить себе квартиру с рассрочкой платежей. Без блата и взяток. Спорить лишь можно лишь о влиянии таких кредитов на доступность жилья. Но это так работает рынок. Его "невидимая рука". Если кого-то беспокоит заоблачный уровень цен, следует подумать о том, как этот рынок регулировать, а не ругать систему ипотечного кредитования.
.

А теперь небольшой разбор полетов.

Вот смотрите что происходит на рынке: у вас есть 1000 человек в принципе нуждающихся в покупке квартиры. Они располагают деньгами: 100 человек -10 рублей, следующие сто 20, и так далее. Последние 100 человек имеют по 100 рублей каждый. А произведено ровно 100 квартир.

Пусть ипотеки нет. Сколько человек купят эти квартиры и сколько они будут стоит?

Если вы понимаете, как работает рынок, то сообразите, что квартиры раскупят ровно 100 самых богатых, то есть та сотня, кто располагает - в нашем случае 100 рублями. Это значит, что квартиры будут раскуплены по 100 рублей. То есть их БЕЗИПОТЕЧНАЯ рыночная цена будет равна 100 рублям.

Это понятно?

"ПЕРВЫЙ ЭФФЕКТ ИПОТЕКИ" - ПЕРВЫЙ ВЗНОС.

Все то же самое: 100 человек, с тем же распределением доходов, и так же произведено 100 квартир. Но теперь объявлена ИПОТЕКА и требуется первый взнос в 20%

Сколько человек смогут купить 100 квартир? Вам не кажется, что ровно 100? Откуда вы возьмете 101 квартиру, если она не построена?

И что за сто человек это будут? Те, у кого есть 20 рублей, потому что в первом примере цена квартиры была 100 рублей, или все же все те же 100 самых богатых, у кого есть 100 рублей?

Надеюсь, вы способны сообразить, что это будут ровно все те же 100 самых богатых и заплатят они те же 100 рублей, чтобы получить жилье.

Но что они за свои 100 рублей получат? - В первом примере - они получали квартиру полностью выкупленную. А сейчас они получат ту же квартиру, но выкупленную только на 20%. Сколько будет тогда цена квартиры, которая без ипотеки стоила 100 рублей? - Упс. 500 РУБЛЕЙ!

То есть? вместо того, чтобы без ипотеки НАКОПИТЬ 100 рублей и получить квартиру, человек теперь должен а) накопить те же 100 рублей, чтобы заплатить только первый взнос, б) остальные 400% он должен будут выплачивать в течение установленного срока. То есть по факту накопить для покупки квартиры не 100 рублей, которые пойдут строителям, а 500 рублей - из которых строителям пойдут, грубо говоря те же 100 рублей, а 400 рублей БАНКАМ, участвующим в ипотеке.

Иными словами, именно рынок автоматически приводит к тому, что ПЕРВЫЙ ВЗНОС ПРИ ИПОТЕКЕ СТРОГО РАВЕН цене квартиры без ипотеки.

То есть и не выиграл, а проиграл. Причем в разы.

Но и это еще не все.

ВТОРОЙ ЭФФЕКТ ИПОТЕКИ. ПРОЦЕНТ.

Итак, цена жилья за счет права внести первый взнос на дома выросла в РАЗЫ и оплатив по цене жилья БЕЗ ипотеки только первый взнос, человек львиную часть "ИПОТЕЧНОЙ ЦЕНЫ ДОМА" вынужден ЗАНЯТЬ У БАНКА и, следовательно будет банку отдавать в течение определенного времени. Эти годы он ДОЛЖНИК БАНКА, ФАКТИЧЕСКИ ЕГО КРЕПОСТНОЙ, КОТОРЫЙ ДОЛЖЕН ОТРАБАТЫВАТЬ ТО, ЧТО ПРИ ФЕОДАЛИЗМЕ НАЗЫВАЛОСЬ КАБАЛОЙ.

Но это только начало истории. Выкупив по цене "безипотечной квартиры" только первый взнос, остаток "ипотечной цены" страдалец берет В ДОЛГ У БАНКА.

Если кредит в банке взят на, скажем, 10 лет, это значит, что без ипотеки человек накопил бы на жилье за 2 года, то теперь он будет выкупать квартиру КАК МИНИМУМ 12 лет (2 года на накопление первого взноса плюс 10 лет на выплату кредита).

Но реальность еще смешнее. Банк же не дает деньги бесплатно! За их использование заёмщик платит ПОВРЕМЕННО. То есть пропорционально времени использования и пропорционально величине займа.

Скажем, если цена кредита 10% годовых, то за 10 лет вместо 400 рублей долга, оставшегося после выплаты первого взноса, на самом деле придется выплатить много больше. При так называемом "аннуитетном платеже" 634.43 рубля, а при дифференциальном - то есть по остатку - 601. Аннуитетный платеж - это вообще прелестное банковское изобретение к ипотеке непосредственного отношения не имеющее, но тоже пикантное.

Речь идет во о чем: при постоянной ставке кредита,каждый раз когда вы выплачиваете часть долга, процентный платеж уменьшается. То есть каждый месяц (если вы платите раз в месяц), вы будет платить разные суммы. "А это трудно для лоха". Удобнее платить каждый месяц одну и ту же сумму, распределяя этот постоянный платеж неким образом между выплатой долга и платой за кредит. Ну и такое распределение и есть аннуитетный платеж... В соответствие которым по факту вы платите не только БОЛЬШЕ на круг, но и банк СПЕРВА отбирает своей процент за все время кредита, а потому вы начинает гасит долг уже практически ничего не платя процентов. В частности, если вы погасите кредит ПОСЛЕ первых пяти лет, то значит вы этот кредит взяли под бешеный процент, так как за первые пять лет у вас отберут плату за весь срок кредита.
Но это уже "банковские примочки".

Для ипотеки же конкретно важно только одно: вы заплатите банку не свой долг за ИПОТЕЧНУЮ ЦЕНУ ДОМА в 400 рублей, а 634 рубля и на круг дом вам встанет на круг в 734 рубля вместо 100, и если вы могли накопить 100 рублей за два году, то фактически, на ипотечный дом вам придется пахать 15 лет.

Разница понятна?

Но и ЭТО НЕ ВСЕ.

ТРЕТИЙ ЭФФЕКТ ИПОТЕКИ. СОРОКОВИНА.

Итак, что мы имеем? - Чем меньше начальный взнос по ипотеке, тем ВЫШЕ НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ЖИЛЬЯ И, СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ТЕМ ВЫШЕ УРОВЕНЬ ИПОТЕЧНОГО ДОЛГА И, СООТВЕТСТВЕННО, ВЫПЛАТЫ ЗА КРЕДИТ.

Очевидно, что снижать до нуля начальный взнос бессмысленно, так как формально цена жилья вырастет до бесконечности и до бесконечности вырастут выплату по кредитам.

Это вынуждает нас слегка модифицировать схему. Ограничителем цены на дома оказывается не столько сумма денег у человека, сколько его доход. То есть схема должна быть модифицирована следующим образом:

У вас есть 1000 человек в принципе нуждающихся в покупке квартиры. Они располагают доходмами: 100 человек -10 рублей В ГОД, следующие сто - 2 В ГОД, и так далее. Последние 100 человек имеют по 100 рублей В ГОД каждый. А произведено ровно 100 квартир.

При этом банк выдает кредиты под 10% годовых на 10 лет.

Какая будет цена квартиры?

Нетрудно сообразить, что квартиры в этом случае получит все та же верхняя сотня, только теперь свой доход в 100 рублей в год она потратит НА ОБСЛУЖИВАНИЕ КРЕДИТА. То есть на оплату 10% от стоимости дома.

А это значит, что ИПОТЕЧНАЯ цена дома будет равна уж 1000 рублей! То есть вырастет уже не в 5, а в 10 раз!

Ну и соответственно, выплачивать на такой дом по сравнению с его безипотечной ценой в 100 рублей придется в 10 раз дольше, чем копить на покупку за безипотечную цену. А это аккурат 30 лет - ТО ЕСТЬ ИПОТЕКА - ЭТО ПОЖИЗНЕННАЯ КАБАЛА.

Почему "сороковина"? - Потому что считается, что цена обслуживания кредита не должна превышать 40% от семейного дохода. Иначе растет риск невыплаты кредита.

ЧЕТВЕРТЫЙ ЭФФЕКТ ИПОТЕКИ. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПРИНУЖДЕНИЕ.

и ЭТО ОТВЕТ НА РИТОРИЧЕСКИЙ ВОПРОС ТОВАРИЩА. Да, сегодня без ипотечного кредита купить жилье простой человек не может. ИМЕННО ПОТОМУ, ЧТО ИПОТЕКА СОЗДАЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПРИНУЖДЕНИЕ.

НАКОПИТЬ СЕГОДНЯ НА ПЕРВЫЙ ВЗНОС - ЭТО РОВНО ТО ЖЕ, ЧТО НАКОПИТЬ В СССР НА ВСЮ КООПЕРАТИВНУЮ КВАРТИРУ

Проблем в том, что после введения ипотеки, до тех пор, пока она существует, никто не может выпрыгнуть из ипотечных цен, ибо одолеть рынок в одиночку нельзя.

Ловушка захлопнулась. И у вас практически нет возможности даже накопить на покупку дома. и платить за ипотеку вы будете ровно столько, сколь сможете. Банки выгребут из ваших карманов подчистую.

МИНЗДРАВ ПРЕДУПРЕЖДАЕТ: ПРИ ВЗГЛЯДЕ ИЗ ОКНА, ЗЕМЛЯ КАК ПРАВИЛО КАЖЕТСЯ ПЛОСКОЙ. А НА САМОМ ДЕЛЕ, ОНА КВАДРАТНАЯ. БУДЬ ОСТОРОЖНЫ ПЕРЕЛЕЗАЯ ЧЕРЕЗ ОСТРЫЕ ГРАНИ.

Аминь.

@темы: Экономика

URL
Комментарии
2017-07-31 в 10:07 

Нечто в ...
Не нужно преувеличивать значимость. Особенно свою. Да и чужую тоже.
Пипец просто какой то.как можно влазить в такие долги, не понимаю. Хорошо мы получили квартиру еще при СССР.

2017-07-31 в 10:23 

My Precious
Убогий человек, не имеющий ничего, чем бы он мог гордиться, хватается за единственно возможное и гордится нацией, к которой он принадлежит. (с) Артур Шопенгауэр
Нечто в ..., потому что при капитализме иначе никак.

URL
2017-07-31 в 13:22 

Тэцу
Обезьяна мадрил из центральной Африки считается самой пестрой из приматов. Но я бы назвал самым ярко украшенным приматом начинающую гейшу из Дзиона. © Артур Голден.
Я надеюсь, этот шнобелевский лауреат экономики просто толсто троллит.

2017-07-31 в 13:29 

А. Ведьмак
Папа? А сколько у него дивизий?
Тэцу, шнобелевский лауреат пропагандирует идею. Как всегда, в целях популяризации идеи "у лохов", некоторыми подробностями можно пренебречь.

2017-08-08 в 15:50 

Hilvon
Время всегда так сложно найти.... особенно когда хочется его убить.
У меня вот вопрос возник: все эти (логичные в первом приближении) рассчеты строятся исходя из идеи того что квартир "построего ровно 100"... то есть четко на верхний персентиль... и при этом старательно игнорируется момент, что если реально ипотека работает вот так вот как описано выше закидывая стротельство квартир в стратосферу сверхприбыльности, то в эту область полезет больше предпринимателей желающих приобщаться к этому пирогу "пока не началось". В итоге на следующем цикле будет "построено 500 квартир" а потом и вовсе "построено 2000 квартир" так как вот уж что точно является грехом свободного рынка - так это избыточное компенсирование (собственно откуда и вытекает цикличность экономических кризисов...)

2017-08-08 в 16:09 

My Precious
Убогий человек, не имеющий ничего, чем бы он мог гордиться, хватается за единственно возможное и гордится нацией, к которой он принадлежит. (с) Артур Шопенгауэр
Hilvon, там в каментах пояснение есть. На самом деле эта схема, конечно, упрощена, реально циклов больше - частично чтобы охватить не только первый десяток, частично - потому что производство растёт. Но в общем приближении всё равно остается так, как описано - поскольку производство растёт гораздо медленее, чем аппетиты имущих - и цены, а общество в целом нищает. И по итогу мы имеем с одной стороны пустые квартиры, за которые нуждающиеся в жилье не могут заплатить, с другой - недостроенные дома и банкротства застройщиков при абсолютно опездошенных ценах на жильё.

URL
2017-08-08 в 18:27 

Hilvon
Время всегда так сложно найти.... особенно когда хочется его убить.
My Precious, Как бы "пустующие квартиры" и "Банкротства застройщиков" это даже не две стороны одной монеты. Это просто одно и то же явление. Разница только в том что в одном месте непроданными осталось относительно мало квартир и проданных на этапе страительства застройщику хватило чтобы обслужить кредиты взятые на строительство, а в другом случае таки проданных квартир не хватило. ((ну и да... регулярно грань тут определяется не столько привлекательностью квартир и покупательной способностью будущих жильцов, а жадностью застройщиков, которые брали кредиты для обеспечения не только строительства, но и своей "Дольче вита" вотпрямщас, а не в светлом будущем, когда проект будет закончен...))

Ну и таки да. Общество в целом при капитализме нищает. И меня очень улыбает как сторонники капитализма старательно прикрывают этот факт фиговым листочном, типа "Это не баг состемы, это фича, чтобы общество было замотивировано повышать эффективность труда"... Как будто никто не может заглянуть в историю и посмотреть как капитализм сотни лет существовал, не особо заботясь о развитии простых рабочих... А зашевелился только когда на горизонте показалась реальная альтернатива...

   

Дневник My Precious

главная